万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài谢霆锋资产有百亿吗)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!谢霆锋资产有百亿吗trong>如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？